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Nhóm Chơi Tài Xỉu(www.84vng.com):八月楼市继续艰难寻底 保交楼工作取得进展

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2022年下半年,全国楼市仍处于艰难寻底中,且下行态势严峻。

9月16日,国家统计局发布8月份房地产相关数据,各指标表现虽稍有起色,但仍然难言乐观。在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下,全国地产市场活跃度延续低迷态势,原本已经表现脆弱的房地产行业依然面临向下的压力。

基数效应下,销售跌幅收窄

对于八月楼市,有一个好消息和一个坏消息。

好消息是,1-8月份销售跌幅收窄了,坏消息是,跌幅收窄是因为去年8月份房地产已经处于下行空间,所以基数低。

统计局数据显示,1-8月份,全国商品房销售面积跌幅(-23.0%)和销售金额跌幅(-27.9%)均比1-7月份微幅收窄,单月同比收窄趋势更明显,主要原因在于去年8月份同比跌幅较大,导致较低的基数。事实上,8月份30大城市新房成交同比下降18.7%,环比下降6.03%。

各区域来看,1-8月,仅东部地区商品房销售面积累计同比降幅收窄,中部、西部及东北地区市场销售规模累计同比降幅继续下探,市场情绪尚未修复。

对于销售表现不好的原因,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,7月份疫情在部分城市再次出现,8月份疫情进一步扩散,中高风险地区增加,包括一二线热点城市,管控力度加大,导致线下看房和交易受到影响。

此外,企业风险处置偏慢,出险名单持续拉长,导致市场对新房或期房的接受度下降,叠加疫情冲击扩大,居民预期进一步下降。

另外,新房和二手房价格下跌扩大,导致对未来地产的走势不乐观,买房的积极性下降。二手房价格下跌更明显,交易周期拉长,深圳二手房挂牌到交易的周期长达一年左右,对卖一买一的换房需求造成较大冲击,也阻碍了新房交易。

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到位资金跌幅收窄

8月份,开发商到位资金降幅(-25.0%)比7月份(-25.4%)有所收窄。其中,国内贷款收窄了1个百分点。

近期央行及国常会不断强调,要增强信贷有效投放,通过降低政策利率引导市场利率下降,支持合理融资需求。但是,整体来看,保交楼将金融债权后置,银行信托等金融机构对开发商贷款投放比较谨慎。自筹资金跌幅继续扩大,意味着以开发商整体信用为依托的境内外债券发行仍旧受阻。定金预收款和按揭贷款跌幅在收窄,主要是去年8月基数较低的结果。

李宇嘉认为,开发商外源融资仍旧处于冰冻状态,内源资金取决于销售端的复苏态势。在国企央企拿地强度下降的情况下,未来到位资金不容乐观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,1-8月份,全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.0%。房企资金到位情况和外部金融环境存在略矛盾和不吻合的地方,说明当前要夯实既有政策,真正促进房企资金状况的改善。各地要高度重视此类问题,防范滋生出新的金融风险。

拿地跌幅继续扩大 保交楼取得进展

统计局数据显示,1-8月,交易市场情绪短期未有改善下,房地产开发投资额及新开工面积同比降幅均扩大,8月单月房地产开发投资额降幅达13.8%,房屋新开工面积同比降幅连续5个月超四成,降幅较7月分别扩大1.5和0.3个百分点,企业投资信心仍较弱。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,短期来看,随着“保交楼”措施的进一步落实及推进,房地产开发投资有望边际修复,但整体调整压力仍较大;在交易市场低迷情绪短期难改及企业资金持续承压下,企业开工意愿仍不足,新开工面积深度调整态势或将延续。

李宇嘉认为,拿地跌幅继续扩大,一方面是因为二批次后的空挡,另一方面开发商拿地积极性较低。保交楼方面,尽管纾困基金、专项借款来了,但仅限于资金平衡的项目,救项目、补救企业的姿态明显,鼓励资不抵债的破产,开发商拿地的积极性继续下降。同样,这种情绪也传导至开工端。1-8月份,新开工下降45.7%,比1-7月份的-45.4%,跌幅继续扩大。

1-8月份,竣工面积下降21.1%,比1-7月份的-23.3%收窄了2.2个百分点,单月竣工面积下跌2.5%,比7月份的-36%收窄更明显,意味着保交楼、促交付取得明显进展,

拿地、开工下降,直接冲击开发投资。1-8月份,开发投资下跌7.4%,跌幅比1-7扩大了整整一个百分点,其中住宅开发投资跌幅(-4.8%)也扩大了1个百分点,且跌幅大于全部房地产投资,彰显了住宅投资受到信用风险事件的影响更大。

展望未来,李宇嘉认为,保交楼和风险处置进入攻坚期,供给端冲击继续存在,房地产行业全链条下行的态势难以短期内扭转。不过供给端处置风险的力度明显加大,坏的企业开始出清,尽管拖累行业和市场,但能极大修复市场对于风险的担心,对于期房的不接受,这是迈向良性循环必经阶段。需求端,只要供给端的问题逐步解决,需求端对风险的担心下降,对期房的接受度提高,供需两端的良性循环才能实现。当然,疫情冲击及经济下行导致需求端支付能力下降的同时,预期明显弱化,而房价还在历史高位上,这是阻碍需求回升的主因。

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