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环球ug:再一次明确!第一个房地产税试点城市来了?

环球ug:再一次明确!第一个房地产税试点城市来了?

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房地产税又迎来最新消息!

昨天,在北京召开的全国财政工作会议中,总结2021年财政工作时重点提出:深入推进财税体制改革,做好房地产税试点准备工作。

自从10月放风试点之后,中央再没有提过房地产税,这导致不少人猜测房地产税试点可能会暂缓。

而在上周日的年终秀上,大胡子李老师就已经提到了他对房地产税的观点:

房地产税不会暂缓,一定会坚定不移地推出试点!

仅仅一天之后,财政部的最新表态就验证了李老师的观点。

暂缓?不存在的!

这次房地产税试点,是来真的!

房地产税板上钉钉了!但我在之前粉丝的留言评论中发现很多人对房地产税还是没有认知。

我可以很直接地讲:

如果你认为房地产税会降房价,你认为房地产税会大大增加购房者和租客负担,说明你不懂房地产税。

想要搞懂房地产税,首先要摆正你的认知。

第一个要搞清楚的问题是:

房地产税的底层逻辑是什么?

答案很简单:稳定楼市

既然要稳定楼市,那就不可能让房价和租金大跌大涨;

既然要稳定楼市,也就不会让所有人都承当繁重的税负。

既然要稳定楼市,就更不会去刻意打压房地产,而是让房地产成为稳定税源。

在年终秀的直播中,李老师在比较了各个国家的房地产税政策之后说得很清楚了:

没有一个国家的房地产税是高负担税种,没有一个国家的房地产税是降房价而征

像房地产行业发展近百年的美国,各个地方的房地产税税率不同,但总体在0.27-2.35%之间,居民一年的房地产税支出占家庭年收入的3%;

另一个老牌国家英国,虽然实行的是累进税率,也就是房子价格越高税率越高,但它的税率只在0.3%-1.2%

香港房地产税的计税基础是房屋租金,税率是5%,但每年的房地产税支出只占家庭年收入的1.4%

这就是过去前人的经验,万变不离其宗,维稳的大基调下,我们的试点绝对不可能激进地执行。

低税负之下,房地产税变成一个财政增加税收,适度调节房价的工具,这就是房地产税最好的样子。

房地产税第二个关注的问题:

什么时候试点推行?

从10月份,全国人大常委会通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,确定房地产税先试点后立法的程序

到这次年底的全国财经会议再次提到要做好试点准备,而且把房地产税试点纳入到今年财政工作的七大成果之中。

频频吹风,其实中央已经隐约地表明了一个态度:

房地产税非常重要,试点要马上推进。

从这个角度看,接下来房地产税的推进速度很可能会加快。

在年终秀的直播中,李老师就对时间节点做出预判:

2022年两会前后,会有房地产税试点的消息。

明年两会将是房地产税确定试点之后的第一个两会,从程序上、条件上看,这样一个节点都是决定试点城市和具体试点方案的最佳时机。

房地产税的第三个重要问题:

在哪里试点?

对于试点城市的推测有很多,但比较而言,既能给全国城市的房地产税征收带来经验,楼市又有代表性的城市,非深圳莫属。

理由有三:

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其一,深圳之前已经有深圳模式向全国推广的经验。

深圳模式的二手房指导价政策,就相当于是在深圳先进行了试点,出效果了才向全国推广。而且推广的效果很好。

其二,深圳房价高,人地矛盾突出,试点房地产税符合大家的预期和期待。

其三,经过一轮调控,深圳已经拥有最成熟的二手房指导价体系。指导价可以直接作为房地产税纳税的税基,在实施条件上,深圳也比较成熟。

从各个层面上看,别的城市不好说,但深圳当选试点城市,绝对是众望所归。

接下来,在深圳会如何试点房地产税?

我这里对深圳房地产税的4个方面做出我的预估。

第一,税基

税基前面提到了,深圳很可能会用指导价直接作为税基,也就是用指导价作为计算房地产税的价格基础。

从市场上看,现在深圳只有指导价价格,没有公布市场价,只要继续执行指导价政策、隐藏市场价,那么就不会用市场价作为计价评估的标准,因为它压根不透明。

此刻推行房地产税时间比较紧迫,短期内不可能为了试点房地产税而取消现在的指导价政策,所以用指导价作税基是大概率事件。

如果按照指导价征税的话,就相当于是按照市场价的70%甚至60%收税,税负成本其实很低。

第二,税率

试点税率不会高,这一点大家已经有共识。

除此之外,我觉得为了避免复杂矛盾,试点也不会实行累进税率,只会直接按照一个税率统一执行。

具体税率上,之前试行过房地产税的上海和重庆的税率大概在0.5%-1%左右,这两座城市的房地产税的征收范围没有覆盖所有房产,普及度并不高。

而深圳这次试点肯定是面向市内所有房产,所以税率会比0.5-1%的税率要更低。

李老师在年终秀上预估的税率是0.1%,这在欧美相当于是最低税率,适合用来做试点。

如果按照这个税率,一套800万的房子,它的指导价如果只有500万,那相当于它一年的税款只有500万*0.1%=5000元。

这个税负成本实际上非常低,对于楼市的影响不会很大。

第三,免征面积

深圳大概率是按照面积进行免征而不是按照套数,因为如果首套免征,如果首套就是200�O的大面积直接避开纳税,这显然不公平,按照人均居住面积会比较合理。

人均免征面积应该设置多少,

在深圳,90�O可以作为一个分界线,90�O以下基本都是刚需户型。

从这个角度看,我觉得以一个三口之家住90�O房子计算,家庭人均免征面积应该在30�O以下,如果是单身买房,免征面积可以大一些,预测在50�O左右。

第四,哪些房产会征收?

深圳的房地产市场过去野蛮生长,所以房屋产权比较混乱,房屋类型很多。

而根据之前全国人大公布的草案审议结果:

房产征收对象为居住用地和非居住用地,不包括依法拥有农村宅基地及其上住宅。

按照这个标准,公寓、回迁房、保障房、单位自建房这些房子都要征收,但小产权房不征。

当然,小产权能免征除了产权性质接近农村宅基地之外,更重要的考量是避免引发小产权背后更复杂的问题。

小产权征收房地产税,相当于给予了小产权合法地位。

小产权现在最大的硬伤就是它处于灰色地带,虽然功能作用已经能代替商品房,但没有商品房的名分。

收税就相当于确权,给了小产权名分,那会引发关于小产权房的产权和土地性质的一系列争论。

把小产权纳入房地产税征收范围,就相当于打开了一个潘多拉的魔盒,深圳暂时只是试点,没必要把这个复杂问题这么快牵扯进来,要维持试点平稳进行,小产权房就不会包括在内。

这一次试点,会持续五年。

五年之内,试点的效果如何会直接影响后续的房地产税的全面推广。

但从房地产税的收税目的,以及具体的税率、税收标准等角度看,房地产税对深圳楼市的整体影响不会太大。

大家该吃吃、该喝喝,不会改变深圳楼市的格局。

而且,对于深圳楼市的业主和购房者而言,提前适应房地产税这个新体系,也未必是坏事。

-end-

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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