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game bài bkat:在上海,到底怎样才算“群租房”?

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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖,头图来自:视觉中国


关于什么是群租这个问题,其实每个人对群租的理解都是有所不同的。大家以为的群租,可能是那种很多人住在一起,环境非常脏乱差的房子。


有人说群租就是隔断房,有人说二房东做的就是群租房,也有人说合租是几个人住,群租是一群人住......



其实,这几点都和群租有点关系,不太准确也很难说清楚,我们对群租的界定都比较模糊。直到上海立法禁止群租,当我们再谈起群租的时候,才有了一个标准化的界定和划分。


前几天,市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过《上海市住房租赁条例》。


来自上海市人民政府


也是通过这份文件才让群租真正有了一个清晰地判定。那么,从真正意义上来说,到底什么才算群租?


一、从法律文件来看,群租和合租到底有什么不同?


先来看看上海是怎么界定群租的,在上海已经出台的《上海市住房租赁条例》中,对群租做出了清晰地界定和划分:什么才是群租,到底该如何界定?


根据上海最新的界定标准来看,满足以下情形之一的即可认定为“群租”。



这份文件从不同维度都对群租进行了界定,包括出租最低人均面积、单间居住人数、最小出租单位、以及不可出租的室内区域。


  • 一是,地下储藏室、阳台、厨房这种不属于居住空间的出租;


  • 二是,房间内按床位出租;


  • 三是,更细致的规定还有,租房间的人均居住面积低于5平方米;每个出租房间的居住人数超过2人。


简单理解下来,可以把群租分为两类:


  • 第一种,改变了房屋的结构。比如说把地下储藏室、阳台、厨房这些空间隔断出来住人。


  • 第二种,没有改变房屋的结构,但是一个房间里铺了2张以上的床,按床位收租也可以叫做群租。


那么,什么才叫合租?


真正意义上的合租,就是租客各自租一个房间,客厅厨房卫生间公区大家一起共用。比如两室一厅,两个人租一人一间房,其他空间共用。


这在其他城市可能还比较常见,但是在房租水平高额的一线城市就比较奢侈了。在上海除了房东个人房源,一般合租房采用N+1模式。


换句话说,原本房屋的结构是两室一厅可以隔成三室一厅,多出一间房子出租,但不能是四室一厅。


关于N+1规定的原文其实是这样的,2019年9月12日上海市房屋管理局在《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》:


单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。


严格划定了合租房的标准,在符合要求的情况下,允许将客厅隔成一间房出租。且针对客厅>12㎡以上的房子。


以上几点,就是合租和群租最大的区别。文件听起来可能有点干,为了让大家更好地理解,接下来带大家看一看租房生活中常见的群租现象。


二、现实生活中,群租现象有几个比较明显的特点


其实群租是很容易判断的,通过平常的生活观察以及个人的租房经历跟大家分享一下:


第一个,最明显的就是改变原始房屋结构,疯狂做隔断。


首先是厨房隔断,如果我不说,各位看得出来这是厨房改造出来的房间吗?



图中一排排收纳柜极其显眼,最上面和最下面的两排其实就是厨房里原本的柜子,而中间一排柜子大概就是在原来的厨房台面上加的。


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很尴尬是不是?其实最大的问题是厨房里的上下水管道和煤气管道,把厨房改造成卧室的话,不仅平常睡觉会很吵,更严重的是如果在改造的过程当中不恰当的话,那么就会造成煤气的泄漏,造成的后果是不能想象的。


其次阳台隔断,其实就是在阳台和客厅之间安装个推拉门,在里面放张床就变成一个房间。


来源:腾讯视频


还有客厅隔断,客厅一般也会被隔成一个房间和一个很小的客厅,这个隔断房也叫做“厅卧”,有的会连带一个阳台。


有的隔断房非常小,几乎是缩小版的次卧。这是我之前住过的一个在过厅里隔出来的小房间,它原本就是一个一居室,被二房东硬生生的隔出来三室0厅。



因为是夹在中间,房间虽然开了一小扇窗,但几乎就是摆设。白天不开灯的话真就是两眼一抹黑。先不论通风采光的问题,没有窗户的隔断房,电费也会增加不少。


第二个,即使不改变房屋结构,按床位出租也是群租。群租房里一个房间会摆上很多张床,有种集体宿舍的感觉,有的还是上下铺,全部按床位出租。


比如一张床500元/月,一间房有4张床,那一共就是2000元/月。


因为做隔断,房子里凭空多出来一个又一个房间,同样的其他公共空间也就“消失了”。这就导致群租房里可能最多只有1个卫生间、没有厨房,甚至没有客厅。


如果房屋是以前那种老破小只有过厅,那改造之后基本就没有客厅的空间了。除此之外,从平常租房的经历来看,一些细节上也能大致看出它到底是不是群租。


比如,群租的房子电表非常多,五个、六个、七个甚至更多。



上面有几个电表就代表着里面住着几家租客,每家都各有一个电表,有的二房东为了收高价电费还私自拉电表。


再比如,如果留意一下就会发现,那种住很多人的房子一般也是群租房。群租房常常就是8个人、10个人住在一个房子里,隔断房间也会很多,基本上都会有好几个门。


那种房间很小,10平米以下的房间里住两个人也是群租,因为按规定人均居住面积小于5平方米即为群租。


因为人多不可避免的房子里会有很多杂物,门口的拖鞋、厨房里的锅都会很多。


总结一下,群租的几个明显现象:那种将厨房、阳台改造作为隔断房的是群租;按床位出租的也是群租;一个房子里住的人很多,电表很多的往往也是群租。


三、关于上海为什么要整治群租这件事?


这不是上海第一次禁止群租房现象,但,是第一次以立法形式禁止群租。


曾经普陀的中远两湾城也是上海群租最严重的小区,这些年上海一直在大力整治群租现象,实际上那种很夸张的群租已经减少很多了。


无可奈何的是,在租房市场上群租处在灰色地带,涉及到二房东、租客等多方因素。如果没有举报也很难发现那些群租房,管制难度也比较大。


假设之后真的没有群租了,可能会有哪些影响?大家比较关心的是,房租会不会上涨?


因为群租确实给很多人带来了便宜的房子,随着租赁市场上低价房源的消失,对很多人来说,尤其是那些低收入人群,太高的房租承担不起。也许会因为无房可住被迫离开,如果房租上涨,对之后的低收入人群来上海势必会造成阻碍。


但是,禁止群租这件事,为什么一定要做?


首先,群租确实存在一定的安全隐患。相信大家在网上也看过不少报道,群租房发生燃气爆炸、火灾之类的事故。


图源:微博


另外,疫情之下群租对防疫也是一个不利因素。


本质上,整治群租也是为了保障租客的居住环境和安全问题。可以整治租赁市场上二房东租房乱象,为租房者提供更好的居住环境,从某种意义上来说,也会影响一个城市的秩序和管理。


虽然说大家担心房租可能会上涨,但是未来租赁市场总归还是要走向规划范的。在禁止群租之后,我们也期待会有其他方式去平衡。


其实上海也在做相关的保障性租赁住房,十四五期间计划新增约47万套,在一定程度上也能够缓解当下租房的问题。


上海是国内首个以立法形式禁止群租房的城市,未来可能也会带动整个租赁市场的规范化。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖

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